这个城市的人均GDP超过成都，房价却10年不涨……这类城市要当心！
文＝镁姨
几乎每个人的心中，都有一个“面朝大海，春暖花开”的住房梦。
然而，有这样一个以海景房著称的城市，它的房价却和10年前相比几乎没涨，很多楼盘的价格甚至纹丝不动。
01.
一手房卖到近一万，二手房10年没涨
每日经济新闻的报道称，山东威海乳山的海景房，二手房大约三四千左右，只有新房价格的一半，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。
这很容易让人想起房价跌回“白菜价”的黑龙江鹤岗。此前媒体报道，鹤岗市房价已低至千元，甚至一套46平米的住房总价只需16000元，折合348元/㎡。总之，几万块就能在这座城市买一套房。
不过，威海乳山和鹤岗有很大不同。
鹤岗是一个典型的资源枯竭型、人口净流出城市，而且远离大经济圈，和哈尔滨的距离接近500公里，这类城市的房价可想而知。但乳山不一样，它地处国家级的山东半岛城市群，周边100公里聚集了青岛、烟台、威海等经济大市。
图中蓝圈区域为威海乳山。
而且，乳山的自然条件十分优越，是一座以海景房闻名全国的山东小城，拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，也是旅游、疗养、避暑和度假胜地。
更重要的是，乳山当地的经济可不差，人口虽只有50多万，但GDP高达565.52亿元，人均GDP已超过10万元，十分接近济南、大连、郑州等大城市，略超成都、合肥、沈阳等省会城市。
02.
供应量大、外地买家多、一二手价差大
像这样一个地理位置优越、拥有一线海景资源、人均GDP居中高收入行列的小城，为何房价涨不起来呢？
每日经济新闻的报道称，“供应量大”是一个非常重要的原因。
乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。
银滩在2000年之后就加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。
据《每日经济新闻》统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。
银滩的海景房有多少呢？
“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”
“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”
当地人这样告诉《每日经济新闻》记者。
除了供应量大，乳山楼市还有一个典型特征就是外地买家多。由于地处山东半岛，又有一线海景资源，乳山的海景房吸引了大量来自北京、天津等大城市的买家。
《乳山年鉴》这样描述当年的盛况：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”
供应量大、外地买家多，导致乳山楼市还有一个典型的特征就是一二手房价差特别大。当地中介称，一手房可以卖到八九千，但二手房只要4000元左右。
当地中介向记者举例称，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没有变化。部分老旧小区的价格甚至还不如10年前。
03.
大家要吸取哪些教训？
说了这么多，总算把乳山的大致情况讲清楚了，大家可以从这座小城吸取哪些教训呢？
第一，二手房，才是检验一个城市是否具备投资价值的唯一标准，二手房的价格才是一座城市的真实房价。
不管一手房市场多么热闹、价格卖得多么贵，但如果在二手市场卖不起价格，你就套现不了，不仅不会赚钱，还可能会亏钱。
所以，买房一定一定要关心二手市场，一二手价差太大的城市，一定要谨慎。要知道，在北上广深以及一些强二线城市，二手房无论是成交量还是价格，都超过一手房。这类城市的房地产市场，才是可持续的。
第二，主要靠外地买家支撑的楼市一定要谨慎。很明显，乳山的海景房大部分是被外地人买走的，外地人买这些房子一般是为了度假或者投资，自住率极低，也就是说，这种楼市缺乏刚性支撑，价格体系十分脆弱，稍加调控，价格就会跌。
而且外地人一般是跟着买房团过来的，只买一手，绝对不会买二手，导致二手市场迟迟没有培养起来，买家转手很难。
需要注意的是，燕郊、佛山、东莞、惠州的楼市，也有相当多的外地买家，但这些外地人来买房，不是为了度假，而是居住，实际上是一线城市刚需买家的外溢，这和乳山的情况有本质不同。
第三，买房一定、一定要有“城市半径”的意识，乳山位于国家级的山东半岛城市群，周边100公里聚集了青岛、烟台、威海等经济大市，以及几千万常住人口，按理来说，地理位置还不错。
但需要注意的是，100公里，实际上已经超出了大城市的极限半径。大城市虽然有超强的辐射力，但这个辐射力是有半径的，即使是北上广，一般也不会超过50公里。
事实上，燕郊、昆山、佛山、东莞这些热门楼市，和一线城市的距离都不超过50公里。
镁姨认为，距离大城市中心区50公里内的地区，才会有刚性需求的外溢，超过50公里的，基本上都是旅游、投资等非刚性需求的外溢。
一句话，那种远离大都市圈的小而美旅游城市，哪怕当地经济很好、风景很美、房价很便宜，也一定要谨慎。
大家千万不要再被各种花里胡哨的海景房给忽悠了，中国海岸线长达1.8万公里，天南地北景色迥异，海景房根本就不算什么稀缺资源。
在房地产的逻辑体系中，海景、山景、湖景都不是最美的，最美的永远是人、人、人、人、人、人……只有靠近人口稠密的大都市区，你的房子才有持久的价值。
赚钱不易，不要轻易掉坑。各位镁友，谨记呀！
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